Przypuszczam, że chociaż raz spotkałeś się z pojęciem dożywocia i darowizny, w kontekście „przepisania na kogoś” nieruchomości, ponieważ w życiu codziennym są to słowa używane zamiennie. Natomiast w obrocie prawnym umowy te są różne i każda z nich niesie za sobą inne konsekwencje.
 |
1. Definicja umowy o dożywocie.
Definicję tej umowy
znajdziesz w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że w zamian za
przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić
zbywcy dożywotnie utrzymanie. Strony mogą dowolnie ustalić zakres obowiązków
nabywcy nieruchomości (zwanego zobowiązanym) wobec dotychczasowego
właściciela nieruchomości (zwanego dożywotnikiem). Umowa musi być sporządzona w formie aktu
notarialnego.
Jeżeli w umowie strony nie wskazały innego zakresu, nabywca nieruchomości zobowiązany jest przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Oprócz własności nieruchomości, umową dożywocia może być objęty udział we własności, prawo użytkowania wieczystego, nieruchomość lokalowa. Natomiast przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Pamiętaj! Zakres obowiązków na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego
potrzeby były zaspokajane w stopniu, który wyłącza konieczność zdobywania przez
niego środków do życia z innych źródeł. Jednak nie wymaga to od zobowiązanego
utrzymania dożywotnika na jego dotychczasowym poziomie.
Ważne: umową dożywocia może zostać objęta też osoba bliska zbywcy, która nie jest
właścicielem nieruchomości. Najczęściej taką osobą jest członek najbliższej
rodziny, mieszkający wspólnie z dożywotnikiem, jego konkubent/konkubina.
2. Definicja darowizny nieruchomości.
Jeżeli chodzi o darowiznę, to istotą tej umowy jest dokonanie nieodpłatnego przysporzenia na rzecz obdarowanego, co jest uczynione kosztem majątku darczyńcy. Darować można również nieruchomość (grunt, budynek, mieszkanie).
3. Różnice między dożywociem a darowizną nieruchomości.
Pod kątem prawnym,
umowie o dożywocie bliżej do umowy sprzedaży niż do darowizny. Obowiązek utrzymania dożywotnika, którym jest
obciążony zobowiązany, spełnia funkcję „odpłatności” umowy. Największe różnice
występują w dwóch kwestiach, które są jednak niezmiernie istotne.
I.
spadkobranie
darowizna nieruchomości,
w przeciwieństwie do umowy o dożywocie, jest uwzględniana podczas obliczania
zachowku. Nie zalicza się darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty,
licząc od dnia śmierci darczyńcy, o ile obdarowany nie jest spadkobiercą ani
uprawnionym do zachowku.
Również przy dziale
spadku, na skutek dziedziczenia ustawowego, podczas obliczania jego wysokości
dolicza się wartość darowanej nieruchomości. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy
spadkodawca wyraźnie oświadczy, że darowizna została dokonana wraz ze
zwolnieniem z obowiązku zaliczenia jej do masy spadkowej.
II.
podatek
jeżeli chodzi o kwestie
spadkowe, to umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności
cywilnoprawnych, który wynosi 2 % wartości nieruchomości i to bez względu
na pokrewieństwo stron.
Również od umowy
darowizny nieruchomości płaci się podatek, jednak tutaj sytuacja jest bardziej
skomplikowana, o czym powstał już artykuł na naszym blogu (kliknij aby otworzyć).
Zwracam jeszcze uwagę na art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, który wprowadza tzw. „ulgę mieszkaniową”, zgodnie z którą w przypadku nabycia własności m. in. budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w drodze darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej (małżonka, zstępnego, wstępnego, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę, teściów), do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu, przy spełnieniu jeszcze innych warunków: tj. osoba obdarowana nie może być najemcą mieszkania lub budynku, nie może posiadać własnego lokalu, musi zamieszkiwać w danym budynku/lokalu mieszkalnym przez co najmniej 5 lat od dnia złożenia zeznania podatkowego (z jednoczesnym zameldowaniem na pobyt stały).
Pamiętaj! Oprócz podatku, od każdej umowy będziesz musiał ponieść koszty notarialne, które reguluje specjalne rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość zapłaty zależy od wartości rynkowej nieruchomości/lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy. Stawki są takie same dla obu umów, jednak w przypadku umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadku i darowizn – wysokość taksy notarialnej wynosi połowę stawki maksymalnej określonej w § 3 rozporządzenia.
Mając
powyższe na uwadze – musisz zastanowić się jaka umowa będzie dla Ciebie
korzystniejsza. Zarówno w przypadku kiedy masz otrzymać od np. rodzica nieruchomość,
jak i sam chcesz ją komuś przekazać. Umowa dożywocia, pomimo że może wydawać
się „droższa” jeżeli chodzi o podatek i koszty notarialne, zapewni
dożywotnikowi zabezpieczenie na przyszłość, a zobowiązanemu pozwoli uniknąć
częstych kłótni między rodziną o spadek po zmarłym.
aplikant radcowski - Natalia Indyka
0 komentarze: