Wydawać by się mogło, że każdy właściciel nieruchomości (czy to w bloku, czy to na osiedlu domków jednorodzinnych, na wsi, czy w mieście), może na niej robić to, co chce. Jednak tak nie jest. Część kwestii regulują przepisy Kodeksu Cywilnego, a dokładniej artykuły od 144 do 154, które stanowią „prawo sąsiedzkie” – zbiór ograniczeń w prawie własności, część reguł tworzy ogół mieszkańców danej społeczności.
Służebność drogi koniecznej
 |
Z taką służebnością będziesz miał do czynienia wtedy, kiedy Twój sąsiad nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (z reguły chodzi o drogę wewnętrzną lub gminną) albo istnieje do niej dostęp, ale jest on obiektywnie uznany za nieodpowiedni (np. grząski teren, przez co przez większą część roku droga jest nieprzejezdna, zbyt duże koszty wyrównania terenu albo oczyszczenia go z roślinności). Może wtedy zwrócić się do Ciebie, abyś udzielił mu dostępu do przejścia lub przejazdu przez Twoją nieruchomość. Ma do tego prawo również wtedy, kiedy nie zgodzisz się na takie działanie, gdyż służebność z reguły polega na znoszeniu cudzej ingerencji w prawo własności. Oczywiście za takie utrudnienie należy się wynagrodzenie.
WAŻNE: umowa z sąsiadem o ustanowienie drogi koniecznej musi zostać zawarta przed notariuszem i mieć formę aktu notarialnego.
Ustalenie drogi koniecznej musi nastąpić z jak najmniejszym uszczerbkiem dla Twojej nieruchomości. Musisz pamiętać, że jeżeli nie wyrazisz na przejście/przejazd zgody, sąsiad może wystąpić do sądu o arbitralne ustanowienie służebności drogi koniecznej i jej przebiegu.
Roboty budowlane
Jako właściciel możesz dokonywać remontów budynków, jednak musisz mieć na względzie to, żeby roboty ziemne nie groziły utratą oparcia nieruchomościom sąsiednim. Nawet jeżeli posiadasz stosowne zezwolenie na budowę od organów administracyjnych, sąsiad może zwrócić uwagę na to, że Twoje działanie narusza oparcie jego budynku i wystąpić na drogę sądową o zaprzestane wykonywania przez Ciebie remontu.
WAŻNE! W tej sytuacji chodzi o samo podejrzenie utraty oparcia, nie musi dojść do rzeczywistego osunięcia się budynku. Sam fakt zagrożenia utraty oparcia budynku uprawnia sąsiada do założenia sprawy w Sądzie. Jednak musi to być obawa obiektywna, realna. Nie tylko subiektywne podejrzenie.
Immisje
Regułą jest, że właściciel powinien powstrzymywać się od działań, które mogłyby zakłócać korzystanie z nieruchomości innym właścicielom nieruchomości sąsiednich, ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Takie działanie nazywa się „immisjami”.
Zabronione są immisje zakłócające swobodne korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę. To znaczy, że nie każda ingerencja sąsiada daje podstawę do zakładania sprawy w sądzie o zaprzestanie naruszeń. Oceniając czy przeciętna miara zakłócenia została przekroczona, musisz wziąć pod uwagę ich częstotliwość, porę dnia, skutki dla zdrowia i życia, motywację sąsiadów – czy działają z premedytacją/złośliwie oraz stosunki miejscowe. Zwróć uwagę, że na osiedlu działek rekreacyjnych dym z grilla, ogniska będzie zjawiskiem normalnym i powszechnie akceptowalnym. Tak samo jak gwar rozmów czy śpiewów.
Poprzez „sąsiednie nieruchomości” rozumie się nie tylko te bezpośrednio ze sobą połączone, ale też znajdujące się w dalszej odległości, ale wpływające na siebie. Np. kiedy mieszkasz na czwartym piętrze i słyszysz dźwięki muzyki dochodzące z mieszkania sąsiadów z drugiego piętra. Nie sąsiadujecie bezpośrednio ze sobą, ale wasze mieszkania (a dokładniej immisje z tych mieszkań) wzajemnie na siebie oddziałują.
Innym przykładem immisji są: zapachy przechodzące z sąsiedniej nieruchomości czy mieszkania w bloku, naturalny spływ deszczówki, wytwarzanie ciepła, przedostawanie się na Twoją nieruchomość pyłów, gazów. Istnieją również immisje niematerialne, które nie oddziałują na żadne ze zmysłów, ale na sferę psychiczną człowieka, gdy immisje obrażają odczucia moralne, estetykę, wywołują uczucie zagrożenia, np. otworzenie na sąsiednim gruncie agencji towarzyskiej, trzymanie na sąsiedniej nieruchomości urządzeń łatwopalnych, materiałów wybuchowych.
Jabłko niezgody
Zgodnie z art. 148 Kodeksu, owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni, stanowią jego pożytki. Chodzi tutaj tylko o owoce, które zostały odłączone od gałęzi w sposób naturalny, tzn. same spadły na grunt.
Zasadą jest, że pożytki należą do właściciela drzewa lub krzewu. Ale art. 148 Kodeksu wprowadza wyjątek. Zgodnie z nim owoce, które spadły z drzewa sąsiada na Twoją działkę, należą do Ciebie. Tak samo z owocami z drzew i krzewów rosnących na granicy obu nieruchomości.
Zebranie owoców i obcięcie gałęzi
Zgodnie z art. 149 Kodeksu możesz wejść na grunt sąsiada, aby usunąć ze swoich drzew gałęzie, które się zwieszają na działkę sąsiada albo zebrać owoce, które wiszą na gałęziach na jego gruncie (te owoce należą do Ciebie, wyżej była mowa tylko o owocach, które same spadły z gałęzi). Musisz jednak uważać, bo gdy wyrządzisz jakąś szkodę sąsiadowi, jesteś zobowiązany do jej naprawy (np. gdy podepczesz kwiaty albo uszkodzisz altankę podczas ścinania gałęzi).
W sytuacji, gdy nie obetniesz gałęzi sam, albo nie zbierzesz owoców, może to zrobić Twój sąsiad. Może obciąć i zachować dla siebie korzenie rośliny, które przechodzą na jego grunt, owoce i gałęzie. Jednak zanim to zrobi, uprzednio powinien wyznaczyć Tobie odpowiedni termin do ich usunięcia. Odpowiedni termin to taki, który przede wszystkim uwzględnia porę roku dla obcięcia gałęzi określonego rodzaju krzewów i drzew i gdy owoce będą dojrzałe.
„Podejdź no do płota”.
Właściciele gruntów sąsiadujących zobowiązani są do współdziałania przy rozgraniczaniu gruntów oraz utrzymywaniu stałych znaków granicznych i wszelkie związane z tym koszty ponoszą po połowie.
Zgodne z art. 154 Kodeksu, domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy oraz inne podobne urządzenia, które znajdują się na granicy służą do wspólnego użytku sąsiadów. Tak samo jest w przypadku drzew i krzewów rosnących na granicy.
WAŻNE: przepis ten nie wpływa na kwestię własności płotów, murów, drzew, krzewów itp. Pozwala on na wspólne korzystanie z tych urządzeń bez względu na to, kto je wykonał i za czyje pieniądze. Jednak jeśli sąsiad korzysta z Twoich urządzeń, ma obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów ich utrzymania.
Autor artykułu: Natalia Indyka - aplikant radcowski
0 komentarze: